Как безопасно передать деньги при покупке квартиры: все способы

Покупка квартиры связана со множеством рисков. Один из них — ошибки при расчёте с продавцом. Если передать деньги не в тот момент, не тем способом, без подтверждающих документов — сделка может вылиться в долгие судебные тяжбы. Рассказываем, какие способы расчётов существуют и как выбрать самый безопасный.

Банковская ячейка

Это сейф в банковском хранилище. Покупатель недвижимости арендует его на период оформления документов.

Порядок действий:

1. Сначала подписывается договор купли-продажи.
2. Затем покупатель кладёт наличные в ячейку.
3. Документы направляются на регистрацию в Росреестр.
4. Когда переход права зарегистрирован, продавец приходит в банк с выпиской из ЕГРН и забирает средства.

Ячейка — традиционный способ расчёта наличными при сделках с недвижимостью, отмечает руководитель сервиса «Ипотека» в экосистеме недвижимости М2 Юлия Анпилогова. Положить можно любую сумму, а в случае, если у банка вдруг отзовут лицензию, содержимое ячейки вернут. Однако при внесении средств в хранилище личное присутствие покупателя обязательно, подчёркивает эксперт. Это позволяет ему убедиться, что средства действительно заложены, а сумма соответствует договорённости.

Стоимость аренды сейфа определяется его размером, регионом и сроком использования. В ряде случаев ежемесячная плата может достигать 20 тысяч рублей. Если вы захотите проверить подлинность купюр, это повлечёт дополнительные расходы: услуга по пересчёту и проверке денег в банке обычно стоит 0,3% от суммы.

Банк фактически не участвует в расчётах, и отношения строятся на договоре аренды ячейки и дополнительных соглашениях сторон. Такой механизм рабочий, однако связан с повышенными рисками: банк не контролирует содержимое ячейки, не проверяет подлинность денежных средств и не несёт ответственности за факт расчётов.

Кристина ВостриковаМладший партнер, руководитель группы подрядных и налоговых споров практики недвижимости и строительства ЮФ «Ляпунов Терехин и партнеры»

Аккредитив

Аккредитив — это безналичный способ расчётов с участием банка, при котором деньги покупателя временно блокируются на специальном счёте. Продавец получает доступ к средствам только после выполнения заранее оговорённых условий.

Как это работает:

1. Покупатель открывает аккредитив и вносит на него необходимую сумму.
2. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие выполнение обязательств (например, перерегистрацию права собственности).
3. Банк проверяет документы и, если всё в порядке, перечисляет деньги продавцу.

Плюс такого способа — высокая безопасность расчётов между покупателем и продавцом: банк выступает гарантом сделки, продавец получает оплату только после выполнения условий. Этот тип перевода денег подходит почти для всех типов сделок, включая сложные и альтернативные.

Юлия Анпилоговаруководитель сервиса «Ипотека» в М2

Однако деньги на аккредитиве не защищены Агентством по страхованию вкладов. Если банк потеряет лицензию до раскрытия аккредитива, покупатель не получит возмещения, а его деньги попадут в конкурсную массу банка-банкрота.

Стоимость услуги составляет от 2 тысяч рублей. Она может взиматься в виде фиксированной суммы или процента от сделки.

Сервис безопасных расчётов (СБР)

Это готовое решение от банков, которое включает целый комплекс услуг: открытие счёта, контроль за регистрацией сделки, перевод денег продавцу, юридическое сопровождение. Список может меняться в зависимости от условий конкретного учреждения.

Для расчётов используется номинальный счёт — особый банковский счёт, который открывается на имя банка, но деньги на нём принадлежат покупателю. Фактически средства блокируются на отдельном счёте до тех пор, пока банк не получит подтверждение от Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Порядок действий:

1. Клиент подключает услугу и переводит деньги.
2. Кредитная организация самостоятельно получает уведомление от Росреестра.
3. Затем средства автоматически отправляются продавцу.

Такой тип расчётов максимально автоматизирован, а значит, покупатель сталкивается с минимумом бумажной волокиты. Но важно учитывать: услуга платная и подходит не для всех типов сделок. Деньги на специальных счетах не подлежат страхованию АСВ.

Юлия Анпилоговаруководитель сервиса «Ипотека» в М2

СБР не подходит в случае сделок по предварительным договорам купли-продажи (ДКП), уступки прав требования, а также для сделок по дополнительному соглашению к ДКП, например при изменении порядка расчётов и переходе с рассрочки на ипотеку, уточняет эксперт.

Стоимость услуги зависит от банка и включённых в пакет услуг. Она составляет от 3,5 тысячи рублей.

Сервис безопасных расчётов: что это и как он защищает ваши деньги

Эскроу-счёт

Это отдельный счёт, используемый для расчётов между покупателем и застройщиком. Поступившие на него деньги блокируются до момента выполнения обязательств.

Схема работы:

1. Покупатель открывает счёт в банке и вносит на него полную стоимость жилья.
2. Кредитная организация переводит средства застройщику только после того, как дом будет введён в эксплуатацию.
3. Если объект не достроят, деньги возвращаются покупателю.

Это максимальная защита покупателя: при срыве сделки не по его вине банк вернёт деньги. Средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей. Основная сфера применения эскроу — рынок строящегося жилья.

Юлия Анпилоговаруководитель сервиса «Ипотека» в М2

Депозит нотариуса

Нотариус принимает оплату на публичный депозитный счёт — это специальный банковский счёт, открытый на имя нотариуса, на котором временно хранятся деньги участников сделки. Такие средства не являются собственностью нотариуса, не могут быть списаны по его долгам. Нотариус выступает в роли независимого посредника. Он перечисляет средства продавцу, только если все условия сделки будут выполнены.

Как происходит расчёт:

1. Стороны договариваются об обращении к нотариусу.
2. Покупатель переводит оплату на публичный депозитный счёт.
3. Нотариус сверяет документы и юридическую чистоту сделки, подаёт бумаги в Росреестр.
4. После перехода права собственности он переводит деньги продавцу.

Этот способ подходит для сложных сделок, где есть дополнительные юридические условия, которые нельзя проверить или подтвердить через банк. Например, если есть собственники-дети, доли или длинные цепочки. Нотариус контролирует не только деньги, но и юридическую чистоту сделки.

Нотариус полностью отвечает за юридическую чистоту и сохранность средств. Если стороны в разных городах, можно провести расчёты дистанционно. Но услуга стоит дороже других.

Юлия Анпилоговаруководитель сервиса «Ипотека» в М2

Федеральный тариф составляет 0,5% от суммы сделки (не менее 1 тысячи рублей). Плюс к этому добавляется региональный тариф, который устанавливается местной нотариальной палатой.

Наличный расчёт или перевод с карты на карту

Факт передачи наличных денег подтверждается распиской, написанной от руки. Это самый простой, но и самый рискованный способ. При наличном расчёте существует опасность получить фальшивые купюры.

При переводе с карты на карту банки устанавливают лимиты на сумму онлайн-операции и взимают комиссию за крупные транзакции.

Главная проблема любого из этих способов — определение момента оплаты: внести деньги до регистрации сделки опасно для покупателя, а после регистрации — для продавца.

Сравнительная характеристика способов расчётов

© Рамблер

Как выбрать способ расчётов

Универсального способа расчётов, который подходил бы для всех сделок, не существует. Выбор зависит от типа недвижимости (новостройка или вторичка), сложности сделки и формы оплаты.

Задача заключается в том, чтобы обеспечить такую конструкцию расчётов, при которой покупатель не рискует деньгами до регистрации перехода права собственности, а продавец — не передаёт объект без гарантии получения оплаты.

Кристина ВостриковаМладший партнер, руководитель группы подрядных и налоговых споров практики недвижимости и строительства ЮФ «Ляпунов Терехин и партнеры»

Общие рекомендации:

• Если вы покупаете квартиру в новостройке у застройщика, выбор однозначен: только эскроу-счёт. Этот способ обязателен по закону для всех договоров долевого участия.
• При покупке готовой квартиры на вторичке можно выбрать сервис безопасных расчётов или аккредитив. При выборе исходите из стоимости услуг, удобства, а также доступности: сервис безопасных расчётов подходит не для всех сделок.
• Если вы планируете рассчитаться наличными, оптимальный вариант — банковская ячейка.
• Для сложных сделок — с долями, несовершеннолетними, наследством, встречными продажами или когда стороны находятся в разных городах — лучший выбор: депозит нотариуса.
• Наличный расчёт или перевод на карту «из рук в руки» эксперты не рекомендуют. Это самый рискованный способ.

Рассрочка на квартиру: что это и чем отличается от ипотеки

Видео по теме от RUTUBE

Источник: finance.rambler.ru